美國飆升的房價與租金，已成為許多家庭的夢魘，但紐約時報(The New York Times)專欄作家 Ezra Klein 提出警告，高昂的價格僅是冰山一角，其背後潛藏著一個更深層、已醞釀數個世代的結構性危機：房屋的「絕對短缺」。 這個問題的根源錯綜複雜，已非單純的市場供需失衡，而是數十年來政策、法規與經濟因素交互作用下的產物。
Klein 在專欄中直指問題核心：「太多的錢追逐太少的房子」。 數據顯示，自疫情以來，美國房價飆漲超過50%，約三分之一的家庭需將收入的30%以上用於居住。 更令人擔憂的是，首次購屋者的年齡中位數已從2014年的31歲攀升至的40歲，創下歷史新高。 這些驚人的數字，都指向一個無法迴避的現實：美國的房子，真的不夠住了。
追根究柢，這場危機並非一朝一夕造成。根據房地美(Freddie Mac)的估算，美國的住房短缺在2018至2020年間就大幅增加了52%，達到380萬戶。 而其他機構的估計範圍則落在200萬到700萬戶之間。Fannie Mae 的研究指出，2008年金融海嘯後，住宅建設戛不過止，其後十年的新建房屋數量，甚至比1960年代以來的任何一個十年都少。 這種長期性的「建造不足」成為危機的溫床。
除了營建速度跟不上需求，盤根錯節的土地使用法規，特別是「區域劃分法」(Zoning Laws)，被認為是加劇問題的關鍵。 美國商會(U.S. Chamber of Commerce)的報告分析，許多地方政府的法規過於僵化，例如限制只能建造獨棟住宅(single-family housing)，或規定了過大的最小建地面積，大幅限制了住房密度與多樣性。 這種做法不僅推高了土地與建設成本，也使得開發商更傾向於建造高利潤的豪宅，而非市場所需的平價住宅。
這些限制性法規的影響極為深遠。研究顯示，僅是各級政府的法規，就佔了獨棟住宅總成本的24%，以及多戶住宅成本的40%。 根據紐約市公民預算委員會的發現，冗長的區域劃分與環境審查流程，甚至能讓每戶住宅的成本增加5萬至7萬美元。 這些制度性障礙不僅拖慢了建設速度，更將成本轉嫁給了消費者，使得可負擔的住宅選項越來越稀少。
Moody’s Analytics 的研究補充了另一層觀點，認為2008年金融危機後，土地、貸款、勞動力和建材的短缺，共同壓縮了建商的利潤空間，降低了他們建造，特別是中低價位房屋的意願。 而後來的COVID-19疫情，因遠距工作帶動了對更大居住空間的需求，加上歷史性的低利率，進一步刺激了房市需求，使得供需失衡的狀況雪上加霜。
高房價的影響不僅止於個人，更對整體經濟構成威脅。美國白宮的政策聲明曾指出，當居住成本攀升，會推高通膨並抑制經濟成長。全國低收入住房聯盟(National Low Income Housing Coalition)的研究更估計，住房短缺每年導致美國經濟因生產力與薪資降低而損失約2兆美元。 當勞工因找不到可負擔的居所而被迫拉長通勤時間，不僅降低了生產力，也限制了勞動力的流動性，阻礙了經濟潛力的完全發揮。
面對這場危機，升息或降息似乎都難以成為萬靈丹。根據 U.S. Bank 的分析，雖然房價漲幅趨於穩定，但高昂的房貸利率仍讓購屋變得極具挑戰性。 儘管市場預期聯準會可能在2026年前降息，或許能稍微緩解房貸壓力，但專家認為單靠利率調整，並不足以扭轉局面。哈佛大學住宅研究聯合中心(JCHS)的報告直言，就算利率降至零，由於房價本身已在歷史高位，每月負擔仍將高於2020年。
J.P. Morgan 的研究也抱持謹慎看法，預測房市將持續處於「凍結」狀態，房貸利率預計僅會微幅下降至6.7%。 更關鍵的是所謂的「鎖定效應」(lock-in effect)，許多現有屋主在利率低點時鎖定了極低的房貸，導致他們不願出售房屋，進一步限制了市場上的二手屋供給。 這使得交易量維持在近30年來的低點，市場缺乏流動性。
